Los últimos estudios publicados muestran que tanto las rentas de alquiler como los precios de venta en el mercado inmobiliario se han incrementado considerablemente en aquellas zonas donde la demanda presiona a la escasa oferta existente y, por ende, los precios se convierten en el resultado de las directrices que marca el propio mercado.

Sin entrar a valorar los condicionantes del comportamiento del consumidor, tales como la inestabilidad del mercado laboral, la movilidad, los factores antropológicos, las nuevas composiciones familiares, los condicionantes del mercado financiero, etc., que pueden influir en la demanda por una opción o por otra, así como el ahorro previo en el caso de la compra del 20% más el esfuerzo fiscal de unos diez puntos, o en la vertiente del alquiler, las posibles garantías que la propiedad del inmueble puede exigir a la entrada, la opción de la compra de vivienda en un número muy elevado de municipios requiere menos ingresos que en el caso del esfuerzo destinado al pago de una renta de alquiler, teniendo en cuenta el mantenimiento de un esfuerzo óptimo del 30% de la renta destinada al pago de una cuota hipotecaria para la compra de una vivienda nueva y de segunda mano (según datos publicados por la Generalitat a partir de la información sobre las compraventas registradas del Colegio de Registradores). 

Si analizamos algunos de los municipios con más de 1.500 contratos de alquiler a Cataluña y calculamos una financiación a 30 años del 80% del importe de la compra de la vivienda a un tipo medio del 2,2% publicado por el Banco de España (sin tener en cuenta el ahorro previo ni el esfuerzo fiscal), se evidencia cómo en aquellos municipios donde el precio de venta es más elevado (destacan Barcelona ciudad y Sant Cugat del Vallès), serían necesarios unos ingresos superiores para acceder a la propiedad. Por lo tanto, alquilar un piso en cualquier de estos municipios supondría un esfuerzo inferior al de comprar –en el caso de Barcelona, la diferencia entre los ingresos para comprar es un 25% superior al de alquilar, y del 7% en San Cugat. En el otro extremo se encuentra L’Hospitalet del Llobregat, municipio donde la diferencia entre los ingresos necesarios para comprar es inferior en un 41% a los ingresos que se necesitarían para alcanzar el 30% óptimo destinado al pago del alquiler en el municipio.

A pesar de ello, el mercado inmobiliario continúa con la tendencia alcista en la producción de viviendas con una latente falta de oferta -tanto la que va destinada a alquiler como a venta- en municipios donde la demanda presiona y la subida de precios y rentas comienza a ser evidente.

La obra iniciada en Cataluña se incrementa un 36,3% en 2017

La producción en Cataluña cerró 2017 con 11.340 viviendas iniciadas, cifra que representa un 36,3% más respecto al año anterior. No obstante, el mayor peso de este incremento es el reflejo de la evolución de la producción de viviendas en la provincia de Barcelona, que es la única que muestra, hasta el momento, incremento de actividad, con un 49,3%. En valores absolutos este porcentaje corresponde a 9.484 viviendas iniciadas frente a las 6.351 del mismo periodo del año anterior.

El 14,5% del total de la producción de la provincia de Barcelona corresponde a la ciudad condal, el resto (85,5%) es la denominada “mancha de aceite”, es decir, de los municipios más cercanos a la ciudad: primera y cada vez más segunda corona metropolitana.

Las comarcas de Cataluña más productivas, por encima de las 1.000 viviendas iniciadas al año, son el Barcelonès con 3.235 viviendas, el Baix Llobregat, con 2.094, y el Vallès Occidental con 1.738, seguidas del Maresme y el Garraf, que se aproximan a estas cantidades (todas ellas de la provincia de Barcelona).

La evolución de las viviendas acabadas en Cataluña en 2017 -con 6.892 viviendas- muestra un incremento del 24,5% interanual. En este sentido, son todas las provincias las que obtienen resultados positivos en comparación con el año anterior, con excepción de la provincia de Girona, que disminuye un 16,6%. Destaca el incremento de la provincia de Tarragona (89,1%), seguido del de Barcelona (+27,1%) y Lleida (+21,4%).

Las comarcas más productivas (por encima de las 500 viviendas acabadas/año) son el Barcelonès con 1.859 viviendas, el Baix Llobregat con 967, y el Vallès Occidental con 708. Al igual que ocurre con las viviendas iniciadas, todas ellas pertenecen a la provincia de Barcelona.

La demanda de viviendas nuevas absorbe la oferta de viviendas acabadas

Las ventas de las viviendas nuevas en Cataluña superan las de las acabadas en un 53%. Este hecho muestra que, si en valores absolutos en Cataluña se terminaron un total de 6.892 viviendas y se vendieron 10.522 viviendas nuevas, quedan por lo tanto 3.630 compraventas, fruto de la absorción del stock de obra nueva existente. Esta cantidad representa el 35% del total de las ventas registradas de obra nueva.

En 2017 en Cataluña se registraron un total de 77.236 viviendas vendidas, frente los 66.286 que se registraron un año antes, es decir, un 16,5% más respecto del año anterior, de los que el 86,4% corresponden a viviendas usadas. Esta tendencia se ha visto ligeramente alterada en el cuarto trimestre del año tanto en Cataluña como en España, principalmente la del mercado de segunda mano.

Estas cantidades totales de compraventas representan que, en un año, se han vendido en Cataluña 10,3 viviendas por cada mil habitantes, 1,5 viviendas más que en 2016, en el que el total de las viviendas vendidas representaban 8,8 viviendas por cada 1.000 habitantes.

Este volumen de ventas ha sido distinto según el territorio. Así, vemos que la demarcación de Girona encabeza el índice de ventas, con 13,7 viviendas por cada mil habitantes, seguida de Tarragona con 12,9 viviendas vendidas por cada mil habitantes. En el otro extremo encontramos la demarcación de Lleida, que presenta un índice de ventas que no llega a ocho viviendas por cada 1.000 habitantes (7,8), mientras que en la provincia de Barcelona el índice registra las 9,6 viviendas por cada 1.000 habitantes. En valores absolutos y por territorio, la situación cambia, y es la provincia de Barcelona la que concentra el 69% del total de las ventas registradas en Cataluña.

Por provincias y tipologías de las ventas, en Cataluña -y en comparación con 2016- las ventas de viviendas nuevas se incrementan por encima de la evolución de las ventas de segunda mano. Este efecto, que ya se preveía desde el año pasado, ha estado más incipiente en el transcurso de 2017 y, a su cierre, todas las provincias -a excepción de Lleida- muestran variaciones positivas por encima del 20%. Destacan los incrementos de las ventas de vivienda nueva en la provincia de Tarragona (+55,6%), mientras que en valores absolutos es la de Barcelona, con 10.522 compraventas de vivienda nueva, la que registra un número más elevado. Por lo que respecta a las ventas de las viviendas usadas todas las provincias muestran un incremento interanual cercano al 14-15%, siendo Barcelona la que muestra una mayor variación (+15,7%).

Aumenta la firma de hipotecas

Según los datos publicados por el INE, las hipotecas sobre viviendas en Cataluña cerraron 2017 con un incremento en su acumulado de un 8,9%, 1,2 puntos por encima del incremento registrado en el conjunto del Estado. En valores absolutos, el número de hipotecas concedidas por la compra de vivienda en el transcurso del año registró la cantidad de 49.943 en Cataluña y de 310.135 en el resto de España.

El capital prestado correspondiente a las hipotecas concedidas en Cataluña se incrementó muy por encima de lo que lo hizo en número (+19,5%), reflejo del aumento de precios de las viviendas en determinadas localizaciones donde la oferta es escasa, o existe una oferta de vivienda de mayor calidad, con un precio superior al de años anteriores. Este efecto se produce también en el conjunto del Estado, donde el importe concedido se incrementa un 17,1%, mientras que el número aumenta en un 10,1%.