La problemática existente en torno a la disponibilidad y el precio de la vivienda, así como la creciente demanda de alquiler social entre amplias capas de la población, impulsa la iniciativa tomada por el Área Metropolitana de Barcelona (en adelante AMB) y el Ayuntamiento de Barcelona para constituir un nuevo operador público-privado de vivienda asequible el cual, a medio plazo, tenga la capacidad de producir un gran número de viviendas e incluso llegar a incidir en las dinámicas y los precios del mercado, considerando en ello la importancia de mantener y potenciar la cooperación con la amplia malla de promotores y empresas locales.

Esta nueva iniciativa pública sobre el mercado inmobiliario parte de la premisa que los principales problemas de vivienda se producen en los entornos metropolitanos y suelen tener unos rasgos comunes: problemas de accesibilidad económica, oferta insuficiente de vivienda asequible, déficits de rehabilitación y renovación urbana, y procesos acentuados de segregación.

Mencionar, en este sentido, que considerando las inscripciones vigentes en el Registro de solicitantes de VPO en el ámbito metropolitano de Barcelona, la demanda de vivienda de alquiler con protección sigue creciendo, tanto en valores absolutos como en relación a la población. En concreto, en 2015 se contabilizaron 48.462 solicitudes de vivienda con protección en el ámbito metropolitano (casi un 5% sobre el millón de hogares estadísticos), lo que representa 15,1 solicitantes por cada 1.000 habitantes.

Fue en el municipio de Barcelona donde se concentraron más de la mitad de las solicitudes (17,1 x 1000hab), pero en relación a la población la demanda es más intensa en Cornellà de Llobregat, Gavà, Montgat, El Prat de Llobregat, Sant Adrià del Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Cugat, Sant Joan Despí y Tiana (Datos IERMB 2016).

El AMB y el Ayuntamiento de Barcelona entienden que estos y otros datos ampliamente conocidos, justifican la conveniencia, oportunidad e interés público de intervenir en el ámbito de la vivienda de alquiler social, para atender mejor la demanda creciente de solicitudes, alcanzar un estándar europeo en términos de volumen de unidades y como iniciativa pública adicional a lo que ya se está haciendo en materia de promoción de vivienda asequible en régimen de compraventa y en actividades de rehabilitación.

En este contexto también es importante mencionar el amplio consenso existente respecto a considerar el sector inmobiliario como un importante generador de valores de retorno económico. Es conocido que de las actividades de promoción, venta-alquiler, rehabilitación y mantenimiento, se declinan valores de retorno que casi triplican la inversión realizada, considerando en ello los puestos de trabajo directos e indirectos que se generan en actividades económicas y profesionales de proximidad, tales como la elaboración de los proyectos, la gestión legal y de administración, la construcción, los servicios económico-financieros, las actividades comerciales, los servicios complementarios y de instalaciones, mantenimientos, reposiciones y reparaciones, los seguros, etc.

El modelo de explotación

El AMB y el Ayuntamiento de Barcelona se proponen intervenir en el sector metropolitano del alquiler social siguiendo la lógica del equilibrio económico y la colaboración público-privada. En este sentido, la propuesta que se formula consiste en constituir un vehículo mercantil con capital público y privado, es decir, una sociedad de economía mixta, que intervenga en el mercado como un operador estrictamente mercantil y realice actividades a su cargo, riesgo y ventura. Añadir a ello que este operador no se plantea como único ni exclusivo respecto a la colaboración público-privada, sino que su actividad facilitará aumentar las sinergias con los operadores actuales y en el futuro puede ser un modelo replicado con otros socios privados.

Esta lógica, asimismo, no imposibilita obtener ayudas públicas, ni tampoco catalogar la nueva Sociedad de economía mixta como promotor social de viviendas. De hecho, la futura Sociedad podrá ser beneficiaría de subvenciones otorgadas por razón de su actividad como operador de vivienda con algún tipo de protección pública e igualmente se podrán otorgar subvenciones de manera no vinculada con las dinámicas empresariales, es decir, otorgando ayudas directas a los inquilinos que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad.

Por otra parte y con respecto al Capital social, la selección del socio privado se hará en procedimiento público de licitación y, una vez constituido, se desarrollarán las promociones previstas procurando siempre la participación de los agentes económicos y profesionales del territorio.

En términos de volúmenes, el proyecto operativo se ha diseñado para desarrollar un total de 4.500 viviendas en un período aproximado de ocho años. La primera fase que se quiere iniciar en 2018 prevé la construcción de 600 viviendas, seguida de una segunda con 900 viviendas y otras dos fases de 1.500 viviendas cada una.

En términos económicos, las aportaciones de Capital se materializarán ajustadas a las necesidades de cada tramo de promoción, considerando que la mayor parte se construirá sobre suelos públicos ya habilitados y disponibles, los cuales serán aportados como capital social o cedidos en derecho de superficie, como concesiones administrativas sujetas a canon anual en las mismas condiciones en que se ofrecen a los promotores sociales. En cuanto a la financiación externa se ha considerado alrededor del 50% con referencia al tipo BEI (Banco Europeo de Inversiones) de Euribor más 0,5, dado que esta entidad se ha mostrado interesada en la operación.

Una vez constituida la nueva Sociedad y antes de proceder a la selección del socio privado, las Administraciones públicas impulsarán las decisiones que sean necesarias para conseguir funciones operativas inmediatas. La importancia de este aspecto se explica no sólo por cuestiones de eficacia de las políticas públicas, sino también para poder formalizar encomiendas de gestión de activos inmuebles, concesiones administrativas de explotación de suelos en régimen de derecho de superficie, proyectos técnicos constructivos o conseguir subvenciones o compromisos de subvenciones de otras administraciones (Estado y Generalitat).