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Joana Crespo, Responsable de Estudios de la APCE

 

EL SECTOR INMOBILIARIO SIGUE EN FASE DE EXPANSIÓN

El mercado inmobiliario ha continuado moviéndose al compás de las agujas del reloj. Un reloj que comparado con lo que analizamos hace poco más de un año y actualizado con datos reales en lugar de previsiones, ha cumplido las expectativas, si bien es cierto, que no de una manera tan pronunciada, favorecida por la buena salud del sector. A la espera de que salgan datos correspondientes a la segunda mitad del año, se puede determinar que el sector continúa en fase de expansión.

 

Siguiendo la metodología empleada en los relojes inmobiliarios analizados en períodos anteriores donde los mercados de Cataluña y España se situaban a principios de 2014 saliendo de una larga fase, que comprendía casi seis años de contracción (periodo 2008-2013), hacia mediados de 2013 y en el 2014, el mercado ya se situaba dentro de la fase de estabilización. Actualmente, con datos reales hasta el primer semestre de 2018, los valores de las compraventas de viviendas y del indicador de precios continúan presentando signos positivos manteniéndose dentro de la etapa de expansión, que ya comprende desde el 2015 hasta el momento presente (recordemos que la evolución del cruce de los indicadores avanzan a lo largo de cuatro fases diferentes: una sería la fase de expansión, otra de desaceleración, la fase de contracción y la de estabilización).

Según el gráfico comparativo y con previsión de compraventas y precios de las viviendas hasta el final del año, (previsión estrecha de la media mensual del primer semestre), el sector entraría en una fase más madura del ciclo con la consolidación de las buenas cifras alcanzadas en compraventas y crecimientos más moderados en los precios. Parece, por tanto, que el mercado inmobiliario continuará experimentando mejoras sustanciales, aunque a un ritmo más prudente. En la actualidad nos encontramos en plena expansión que se caracteriza por aumentos de los precios así como  de las transacciones.

 

En cuanto a la demanda, las perspectivas indican que continuará experimentando una mejora por la confianza generada hasta el momento en la economía y siempre que no se produzca un cambio de tendencia de factores tan importantes como la propia situación económica, la creación de empleo o muy importante, de la evolución de los tipos de interés.

 

Los indicadores de precios y compraventas no son los únicos que han entrado en una fase expansiva, sino que desde inicios del 2014, la producción de viviendas viene dando signos positivos.

 

Con los indicadores más actuales de enero a junio, la construcción de nuevas viviendas en Cataluña ha alcanzado las 7.426 viviendas, lo que representa un incremento del 15,2%. Todas las provincias de la comunidad muestran en este periodo incrementos, destacando el espectacular incremento relativo de la provincia de Lleida (168,7%) mientras que en valores absolutos destaca la provincia de Barcelona con el 82% del total de la producción de Cataluña (6.077 viviendas iniciadas). En este sentido, cabe destacar el importante papel de la ciudad condal, con un incremento espectacular en torno al 62% y con una producción de viviendas que representa el 22% de toda la actividad provincial y el 18% de la actividad en Cataluña, acumulando un total de 1.338 viviendas.

 

Estos datos vuelven a poner de manifiesto una sostenida recuperación del mercado inmobiliario iniciada en 2014, que con un incremento del 26,7% anual, el sector iniciaba un periodo de recuperación. De continuar con el mismo ritmo, en Cataluña se podrían iniciar en torno a las 15.000 unidades en el 2018, superando los valores alcanzados en 2009.

 

En cuanto a las viviendas terminadas, el resultado del periodo -primer semestre- en Cataluña ha mostrado una disminución, aunque más moderada en comparación con períodos anteriores (-3,9%). Este resultado, sin embargo, viene dado por la desaceleración de las viviendas terminadas en las provincias de Girona y Tarragona, donde las viviendas han caído un 35,1% y 29,5% respectivamente, en comparación con el mismo período del año anterior, mientras que en la provincia de Lleida y en la de Barcelona lo han hecho en un +23,5% y +8% respectivamente. El 72% de la obra terminada, se sitúa en la provincia de Barcelona.

 

Con los datos de la producción de viviendas hasta mediados de año (cerca de las 3.500 unidades), se puede determinar que las compraventas de vivienda nueva superan la absorción de la oferta de las viviendas terminadas, ya que únicamente en el primer trimestre de 2018 y a falta de tener información de las ventas realizadas en el segundo, en Cataluña se vendieron un total de 3.268 viviendas nuevas, lo que se traduce en un incremento de las ventas de viviendas en construcción.

 

El total de las compraventas al primer trimestre del año ha alcanzado la cantidad de 20.454 operaciones, de las que 3.268 correspondían a ventas de viviendas nuevas y 17.186 a las de segunda mano. Es importante mencionar el cambio de tendencia de las ventas de vivienda nueva con crecimientos importantes que empujan al total de compraventas hacia una evolución más positiva contrarrestando con la desaceleración de las ventas de segunda mano, -efecto contrario a lo que se venía observando desde el comienzo de la crisis-, aunque el mercado de segunda mano en valores absolutos sigue siendo mayoritario y sigue mostrando una evolución positiva. Por tanto, en valores relativos, las ventas de vivienda nueva del primer trimestre en Cataluña se incrementan un 34,4% y un 1% lo hacen las de segunda mano. El incremento del total de las compraventas es del 5,2%.

 

Por provincias destaca Barcelona por aumentar un 51,3% las ventas de viviendas nuevas (2.297 y el 70% del total de las ventas de Cataluña) y, contrariamente, destaca Tarragona por disminuir un 15,5%. Por el lado de la segunda mano, todas las provincias muestran variaciones positivas en el período, con la excepción de Barcelona que disminuye levemente un 0,9%; Girona prácticamente mantiene las ventas de las usadas (+0,5%) mientras que Lleida y Tarragona continúan incrementando en un 19,8% y 5,9%. El 69% del total de las compraventas de vivienda usada registradas enCataluña correspondían a la provincia de Barcelona con unos valores absolutos de 11.796 operaciones.